Il mercato immobiliare a Modena nel 2017

Il settore residenziale a Modena è in leggera contrazione: il numero di compravendite portate a termine nel primo semestre 2017 è inferiore dell'1,3% rispetto al 2016, costanti i prezzi medi di vendita.

Il mercato immobiliare di Modena e provincia, per quanto riguarda il primo semestre 2017, si è distinto in negativo: a differenza della stragrande maggioranza delle province italiane, in quella canarina, nel settore residenziale, il flusso delle compravendite portate a termine è in calo rispetto al medesimo periodo dell'anno passato. Rimane invece sostanzialmente stabile il prezzo medio di vendita che, dopo anni di costante diminuzione, pare aver arrestato la sua corsa al ribasso.

Dopo il sostanzioso aumento di NTN (numero di transazioni normalizzate) avvenuto nel biennio 2015-2016, ci si aspettava un fisiologico calo nel ritmo di crescita, ma non addirittura una diminuzione del numero di compravendite, che significherebbe un grosso passo indietro nel processo di crescita del mercato immobiliare modenese. Si tenga presente, però, che i dati a cui ci riferiamo riguardano unicamente il primo semestre del 2017 e che percentualmente il calo del flusso è abbastanza contenuto (-1,3%) e quindi decisamente recuperabile.

Il mercato residenziale modenese, in sostanza, appare in difficoltà nonostante la congiunzione favorevole di almeno tre fattori fortemente influenzanti: all'alta disponibilità di immobili in vendita nuovi o riqualificati e ai prezzi relativamente ancora molto bassi, rispetto ai livelli pre-crisi immobiliare, si aggiungano i tassi d'interesse dei mutui molto vicini ai minimi storici e i tanti Bonus Fiscali sulla casa, che hanno proprio l'obiettivo di aiutare gli acquirenti a comprare la casa dei propri sogni. In breve non esiste (forse) momento migliore rispetto a questo per acquistare casa in Italia.

Analisi del mercato immobiliare di Modena.

Le condizioni favorevoli appena esposte, dunque, non sono bastate, a Modena, per incentivare un ulteriore aumento del numero di compravendite portate a termine nel primo semestre 2017, periodo in cui il settore residenziale, dopo la forte crescita raggiunta tra il 2015 e il 2016, ha registrato un leggero calo. Nei primi sei mesi dell'anno in corso, le NTN totali nella provincia sono state 3.309, contro le 3.351 del 2016: un calo dell'1,3% che appare decisamente meno grave se si confronta il medesimo dato con le 2.622 compravendite concluse nel 2015 (+26,2%). Anche restringendo il campo d'analisi al solo comune di Modena, troviamo una situazione molto simile: se nel 2015, nel primo semestre, nel capoluogo sono state concluse 735 trattative, nei primi sei mesi del 2016 sono state 1.027 (+39,7%), mentre nel medesimo periodo del 2017 “solo” 925 (-10% rispetto al 2016, +25,9% rispetto al 2015).

In Tab. 1 abbiamo riassunto questi dati, in modo che fosse più semplice analizzare l'andamento del mercato residenziale del comune di Modena e dell'intera provincia, nel biennio 2015-2016 e nel solo primo semestre degli anni 2015, 2016 e 2017.

Tab. 1-2

Composizione dell'offerta.

Per studiare la composizione dell'offerta di immobili residenziali in vendita a Modena, ci affidiamo ai dati messi a disposizione dal portale Modenacase.it, costantemente aggiornati sulle tendenze e sull'andamento del settore delle abitazioni in vendita. Gli immobili che hanno una maggiore presenza sul mercato di Modena sono quelli di dimensione medio-grande: circa il 36,5% degli annunci immobiliari riguarda trilocali, mentre circa il 21,3% interessa quadrilocali o appartamenti ancora più spaziosi. Le restanti tipologie di immobile, in questa particolare statistica, si spartiscono praticamente equamente il restante 42% di spazio rimanente sulle bacheche immobiliari, con bilocali, villette a schiera e ville singole le uniche tipologie che superano il 5% di presenza.

Per quanto riguarda il costo medio degli immobili residenziali nel comune di Modena, l'andamento degli ultimi mesi, come già anticipato, è in sostanziale equilibrio con i corrispettivi dell'anno scorso:  tra mesi in crescita e mesi in calo, non si può parlare di una ripresa del mercato, ma l'interruzione della costante decrescita che si registra da anni è il primo passo verso quell'inversione di tendenza tanto auspicata e che permetterebbe al mercato di risollevarsi una volta per tutte. Solo per fare un esempio, analizziamo i dati relativi al mese di ottobre: non c'è sostanziale differenza tra il 2016, in cui gli immobili modenesi si trovavano in vendita, in media, a 1.829 €/m2, e il 2017, in cui invece la media è stata di 1.830 €/m2; molta distanza, invece, si ritrova andando indietro di appena 5 anni, in cui la richiesta media per un immobili nel comune di Modena era di oltre 2.030 €/m2, per non spingerci oltre nel passato, in cui troveremmo medie ancora più alte.

Prezzi nelle principali zone di Modena.

Per studiare l'andamento dei prezzi nella aree più centrali del comune emiliano, ci affidiamo ai dati messi a disposizione dall'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all'Agenzia delle Entrate. I dati esposti di seguito sono riassunti in Tab. 2.

B3 - Centro Storico: la zona di Modena in cui si trovano i prezzi di vendita più alti è, come accade nella maggioranza delle città italiane, il Centro Storico: qui un'abitazione civile in buono stato conservativo viene offerta, in media, ad un prezzo variabile tra i 2.250 e i 2.975 €/m2; ma in questa zona si possono trovare anche abitazioni più economiche, a costi ben inferiori, variabili tra i 1.600 e i 2.250 €/m2, o abitazioni signorili dal valore storico, a costi invece molto superiori, che variano in genere tra i 3.200 e i 4.700 €/m2.

C7 - Stazione Autocorriere, Stadio, Tempio, Musicisti: rispetto al Centro Storico, nella zona C7 i prezzi delle abitazioni sono già decisamente inferiori: qui immobili residenziali in buono stato conservativo si possono trovare a prezzi compresi tra i 1.725 e i 2.300 €/m2, ma sono disponibili case anche a prezzi inferiori, compresi tra i 1.200 e i 1.500 €/m2.

C8 - Via della Pace, Via Sassi, Via Gobetti, Via Cucchiari: nella zona C8 troviamo, invece, prezzi intermedi tra le due aree precedentemente analizzate: nella porzione di città racchiusa tra le vie della Pace, Sassi, Gobetti e Cucchiari, si possono comprare immobili in buono stato conservativo a prezzi relativamente contenuti, compresi in media tra i 1.925 e i 2.425 €/m2. Anche in questa zona è possibile trovare appartamenti a prezzi inferiori, compresi tra i 1.350 e i 1.750 €/m2.

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