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Mercato immobiliare, il comparto residenziale resiste alla crisi nell'anno del covid

È quanto emerge dall’analisi contenuta nel 1° Osservatorio Immobiliare 2021 di Nomisma

“Il comparto residenziale modenese ha risentito solo in parte della pandemia legata al Covid-19. La flessione delle compravendite pari al -10% può essere considerato un risultato positivo se paragonato alle altre città monitorate e alla situazione a livello nazionale. Grazie a un secondo semestre 2020 in ripresa, è stato possibile evitare una flessione che poteva risultare di gran lunga più marcata" E' quanto emerge dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2021 di Nomisma.

Il mercato residenziale

Nel corso del 2020, nonostante la situazione di emergenza nazionale, il mercato immobiliare di Modena ha resistito alla crisi manifestando una domanda comunque attiva a fronte di un’offerta dinamica. La tenuta delle compravendite ha contribuito a un ulteriore aumento dei prezzi sia per le abitazioni nuove (+1,2%) sia usate (+1,4%). Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è mantenuto alto e pari al 9% per le abitazioni usate. Stabili e vicini ai 6 mesi i tempi medi di vendita. La richiesta di nuove abitazioni resta elevata e circa il 13% delle compravendite ha riguardato abitazioni in classe A. Una quota rilevante delle famiglie interessata all’acquisto arriverebbe a riconoscere un sovrapprezzo compreso tra il 5% e il 15% per abitazioni con elevata efficienza energetica.

La locazione continua a risultare una scelta legata alla precarietà del lavoro o all’impossibilità di accedere a un mutuo, piuttosto che una scelta di vita. Nonostante un’offerta elevata i canoni continuano ad aumentare (+1,3%), mentre i tempi di locazione risultano invariati (1,5 mesi in media). La redditività lorda da locazione è risultata stabile attestandosi al 4,8% in media.

Il comparto non residenziale

Nel corso del 2020 il mercato non residenziale modenese ha subito una contrazione delle compravendite a causa della situazione sanitaria nazionale e della chiusura di numerose attività. In particolare la situazione più critica ha riguardato il comparto degli uffici, con una riduzione delle compravendite tra il 2020 e il 2019 pari al -39%. A seguire le compravendite di immobili commerciali sono risultate in calo anche se in misura inferiore e pari al -7,5%. In generale la riduzione dei volumi nei vari comparti ha determinato un ulteriore ribasso dei valori di compravendita su base annuale a partire dai capannoni (-2%), negozi (-1,9%) e infine uffici (-1,7%). Nonostante le riduzioni registrate, gli sconti medi tra prezzi richiesti e prezzi effettivi di uffici e negozi sono aumentati attestandosi, rispettivamente, al 16% e 13,5%, mentre per i capannoni la situazione è stabile con uno sconto medio pari al 14%.

L’eccesso di offerta di immobili commerciali e direzionali ha contribuito ad allungare anche i tempi medi di vendita fino a 14 mesi per gli uffici e 10,5 mesi per i negozi. Considerando il segmento della locazione, la domanda ha subito una forte flessione a causa delle chiusure di numerosi esercizi commerciali e dello smart working forzato. Di fronte a un’offerta in aumento e che non sarà assorbita fino a quando le imprese non torneranno ad aprire senza limitazioni, i canoni si sono ridotti ulteriormente: -2,6% per gli uffici, -1,7% per i negozi e -1,3% per i capannoni.

Le previsioni sul mercato residenziale

Nel corso del 2021, gli operatori intervistati prevedono una ripresa del numero di compravendite e una sostanziale stabilità dei prezzi. La ripresa, tuttavia non è del tutto condivisa tra gli agenti immobiliari.

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