Ristrutturare casa: tutto quello che c'è da sapere

Si definiscono interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare un organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal preesistente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio e la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Gli interventi di ristrutturazione riguardano le unità edilizie con elementi o parti, esterni od interni, ancora conservati nel loro assetto e nella loro configurazione originaria. Il tipo di intervento prevede la valorizzazione degli aspetti urbanistici e architettonici mediante:
- restauro e ripristino dei fronti esterni ed interni, per le parti originarie ancora conservate e per gli elementi di particolare valore stilistico, mentre in generale deve essere salvaguardata l'unitarietà dei prospetti e la configurazione dei corpi edilizi;
- restauro e ripristino degli ambienti interni per le parti originarie ancora consistenti e per gli elementi di particolare valore stilistico;
- ripristino e sostituzione delle opere necessarie per il riordino dei collegamenti verticali ed orizzontali collettivi, nonché dei servizi;
- inserimento di nuovi elementi ed impianti; il Piano regolatore può altresì prevedere la quota di parcheggi fissata dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765.

Le trasformazioni di ristrutturazione edilizia devono essere attuate per unità immobiliari complete. Quando interessino parti comuni di un organismo edilizio o unità edilizia, devono essere progettate unitariamente sulla globalità dell'organismo stesso. L'esecuzione dei lavori, nell'ambito di tale progetto unitario, può avvenire per stralci, mediante provvedimenti concessori parziali.

Sono compresi nella ristrutturazione edilizia anche la demolizione e fedele ricostruzione di un fabbricato identico quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e per l'installazione di impianti tecnologici. Tale intervento costituisce una forma particolare di sostituzione edilizia.

Ove la disciplina urbanistica lo consenta, la ristrutturazione può comprendere aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti, delle superfici, o mutamenti di destinazione d'uso. E' consentito l'ampliamento del volume legittimamente esistente quando ammesso dalle presenti norme e da quelle specifiche della zona elementare di appartenenza. La ristrutturazione edilizia è attuabile su tutte le costruzioni non soggette a vincolo conservativo, od a demolizione senza ricostruzione.

La ristrutturazione di un fabbricato residenziale è soggetta rilascio di:

• Permesso di costruire: quando gli interventi di ristrutturazione, attraverso un insieme sistematico di opere, portino ad un' organismo in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, ed ella sagoma, dei prospetti o delle superfici, cumulativamente o singolarmente intesi, o che, limitatamente agli immobili compresi nei centri storici (ex zone omogenee A), comportino mutamenti della destinazioni d'uso.

• Denuncia di inizio attività: per i restanti interventi di ristrutturazione edilizia e/o per gli interventi previsti all'interno di piani attuativi, comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata al momento dell'approvazione dei piani attuativi stessi.

I tecnici del Settore ricevono solo nella giornata del giovedì, previo appuntamento dalle ore 9.00 alle 12.00 e dalle 14.00 alle 17.30.

Tempi di rilascio

• Permesso di costruire: 135 giorni dal ricevimento della domanda. Il termine suddetto può essere interrotto, una sola volta, se il Responsabile del procedimento, entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, richieda all'interessato documenti ed atti integrativi che non siano nella disponibilità dell'Amministrazione Comunale ovvero non possano essere dalla stessa acquisiti autonomamente. Tale richiesta interrompe il termine del procedimento, il quale ricomincia a decorrere per intero dalla data del completo ricevimento della documentazione integrativa. Entro 120 giorni dal ricevimento della domanda, il Responsabile del procedimento cura l'istruttoria, acquisendo i prescritti pareri dagli uffici comunali e richiedendo alle amministrazioni interessate gli atti di assenso comunque denominati, oltre ai pareri dell'ASL e del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco, quando dovuto. Entro il medesimo termine viene altresì acquisito il parere della Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio, nei casi in cui è richiesto. Qualora il Responsabile del procedimento, nello stesso termine di centoventi giorni, ritenga di dover chiedere chiarimenti ovvero accerti la necessità di modeste modifiche, anche sulla base del parere della Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio, per l'adeguamento del progetto alla disciplina vigente, può convocare l'interessato per un'audizione. Al termine dell'audizione viene redatto apposito verbale nel quale sono concordati tempi e modalità per modificare il progetto originario. Il termine di centoventi giorni resta sospeso fino alla presentazione della documentazione concordata.

• Denuncia di inizio Attività: Deve essere inoltrata dal proprietario dell'immobile, o da chi abbia un titolo legittimante sull'immobile stesso, allo sportello unico all'attività' edilizia e all'impresa almeno 30 giorni prima dell'inizio effettivo dei lavori. Se la documentazione è incompleta, entro 30 giorni dalla data di presentazione della DIA, il responsabile dello Sportello unico per l'edilizia richiede per iscritto eventuale documentazione integrativa e, in questo caso, il termine per dare inizio ai lavori, resta sospeso fino al ricevimento di quanto richiesto. Detta richiesta viene inviata una sola volta e indica un termine per la regolarizzazione.

Costo: La ristrutturazione di un edificio residenziale è soggetta alla corresponsione di oneri da calcolarsi in base alla destinazione d'uso ed alle superfici oggetto di ristrutturazione. Ai sensi dell'art. 9 della Legge n. 10 non sono soggetti al pagamento di oneri "gli interventi di restauro, di risanamento conservativo, di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici uni-famigliari", e" gli interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione che non comportino aumento delle superfici utili di calpestio e mutamento della destinazione d'uso,quando il concessionario si impegni mediante convenzione o atto d'obbligo unilaterale a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione degli alloggi concordati con il Comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione. Per visualizzare i listini oneri ed ottenere informazioni sulle modalità di pagamento consultare la voce "oneri e diritti di segreteria" nei Servizi on-line della home page.