Riscatto alloggi Peep, il Comune approva le novità ma chiede modifiche nazionali

Il Consiglio comunale di Modena ha dato il via libera alla delibera che modifica le regole sui riscatti Peep recependo le novità introdotte dalla legge ma, contestualmente, si è espresso all’unanimità su un ordine del giorno che chiede di rivedere il provvedimento nazionale in quanto danneggia il territorio riducendo le risorse a disposizione dei Comuni e creando situazioni non eque.

Nella seduta di giovedì 7 aprile, infatti, la delibera illustrata dall’assessora al Patrimonio Anna Maria Lucà Morandi che modifica il Regolamento sui Peep adeguandosi alla nuova normativa è stata approvata con il voto a favore dei capigruppo di Pd, Verdi-Europa Verde, FI, Sinistra per Modena, M5s, sindaco, presidente del Consiglio e di alcuni consiglieri, mentre si sono astenuti tutti gli altri. L’Aula, infatti, si è espressa in maniera univoca e critica sulle novità relative ai riscatti Peep introdotte dalla legge 108/2021 e ha garantito l’approvazione della delibera di adeguamento “come atto dovuto” con il minimo dei voti necessari. Le modifiche, in particolare, prevedono la possibilità per i singoli proprietari di alloggi Peep di affrancarsi dai vincoli di prezzo e canone massimi per vendere o affittare il proprio alloggio pur senza acquisire il diritto di proprietà del terreno, anche attivando il procedimento a posteriori rispetto alla vendita a prezzo libero entro un anno dalla data dell’atto di compravendita senza incorrere in sanzioni.

Le modifiche, che potrebbero interessare oltre 5 mila nuclei proprietari di alloggi Peep in regime di diritto di superficie non ancora riscattati, cambiano la base di calcolo per la determinazione dei corrispettivi e introducono tetti massimi, che nel caso di cessione del diritto di proprietà arrivano a 5 mila euro se la superficie dell’alloggio, comprese pertinenze, è inferiore a 125 metri quadrati e a 10 mila euro per unità di metratura superiore. Per il calcolo dei corrispettivi di affrancazione dei vincoli vengono applicate formule con scontistiche che tengono conto della durata prevista della convenzione e del numero di anni trascorsi dalla data della stipula della convenzione. Tali modifiche potranno portare per l’Amministrazione una riduzione di entrate da riscatti che potrà variare dal 50 al 90 per cento a seconda dei casi, risorse che normalmente vengono reinvestite dall’Ente in ulteriori azioni a sostegno delle politiche abitative.

La mozione della maggioranza (illustrata da Antonio Carpentieri del Pd) approvata all’unanimità chiede a sindaco e Giunta “di farsi parte attiva nelle sedi politiche opportune, con i Parlamentari e il Governo, per modificare quanto prima l’articolo 22 bis della legge approvata, con particolare riferimento all'equilibrio dei valori di riscatto che rischiano di depauperare il patrimonio pubblico abitativo e non consentono di alimentare economicamente la misura stessa del Peep”. Il documento, nel caso in cui tale tentativo non portasse risultati, chiede di “individuare con massima urgenza politiche alternative al Peep ma con la medesima funzione, al fine di continuare a garantire anche in futuro politiche per l’accesso alla proprietà alla casa ma, in primo luogo, alla locazione a canoni calmierati e Erp”. L’ordine del giorno chiede infine, “a fronte di questo cambio normativo che danneggia il sistema dal basso degli Enti locali di fare politiche abitative attive, di attivarsi presso il Governo per aumentare i programmi/contributi/bandi nazionali per sviluppare Ers ed Erp sui territori”.

La delibera va ancora a introdurre la possibilità di dilazionare il pagamento dei corrispettivi di importo superiore a 5 mila euro in un massimo di quattro rate con garanzia fideiussoria, disciplina il regime transitorio relativo ai procedimenti non conclusi alla data in vigore della normativa e demanda alla Giunta la definizione dei procedimenti, le modifiche allo schema tipo di convenzione e le modalità di pagamento dilazionato dei corrispettivi.

Le nuove regole per la trasformazione del diritto di superficie di un alloggio Peep in diritto di proprietà saranno applicate alle unità e pertinenze di proprietà di persone fisiche o giuridiche, mentre non verranno applicate alle unità residenziali e pertinenze di proprietà di Acer, di Enti pubblici o enti a questi assimilabili, oltre che di soggetti attuatori di interventi edilizi destinati a terzi. In caso di aree extra Peep, di superfici non residenziali come negozi o magazzini, anche se realizzati su aree Peep, e di autorimesse non pertinenziali continueranno invece a essere applicate le regole previste nel regolamento già dal 2013. L’affrancazione dai vincoli di prezzo e canone massimi svincolata dall’acquisizione del diritto di proprietà del terreno sarà ammessa per tutti gli alloggi convenzionati di proprietà di persone fisiche dopo almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento dell’alloggio, indipendentemente dalla localizzazione (in aree Peep, extra Peep e altro) e del tipo di convenzione. Per enti, società o altre organizzazioni (persone giuridiche), invece, si applica la disciplina prevista dal regolamento del 2013.

Con la delibera sono infine stati aggiornati i costi amministrativi per ciascuna procedura di modifica della convenzione, individuati in 850 euro (più 100 euro in caso di richiesta di dilazione del corrispettivo).

Quello dei Peep è un Piano adottato dall’Amministrazione comunale, già a partire dagli anni ’70, con l’obiettivo di attuare politiche abitative di accesso alla casa a prezzi convenzionati attraverso la concessione tramite convenzione delle aree in diritto di superficie per 99 anni rinnovabili. Per la durata della convenzione, in caso di vendita, i proprietari sono tenuti a richiedere al Comune la determinazione del prezzo massimo di cessione dell’immobile o il canone annuo massimo in caso di locazione, ma hanno anche la possibilità di richiedere la trasformazione del diritto di superficie concesso o l’eliminazione dei vincoli convenzionali (riscatto) previo pagamento di un corrispettivo.

Gli interventi nel dibattito

Ad aprire il dibattito è stata Elisa Rossini di Fratelli d’Italia – Popolo della famiglia, che ha parlato di “delibera dovuta” a seguito di nuove disposizioni nazionali. “Con queste modifiche viene eliminata la discrezionalità del Comune nell’effettuare la trasformazione del diritto di superficie in proprietà; si tratta di una normativa lacunosa e che presenta aspetti critici”, ha affermato la consigliera precisando però di non condividere “l’importante incremento ingiustificato dei costi amministrativi per le pratiche dei Peep: sembra vendicativo nei confronti dei cittadini rispetto a criticità di cui non sono responsabili”.

Giovanni Bertoldi, esprimendo la “contrarietà” alla delibera del gruppo Lega Modena, ha annunciato il voto di astensione al provvedimento “per senso di responsabilità. Queste modifiche – ha detto – creano un grosso ostacolo per proseguire nelle politiche di edilizia pubblica che sono uno dei vanti del territorio e comportano trattamenti molto differenti in fattispecie simili, tra chi ha riscattato l’alloggio in passato e chi lo farà oggi, fino a introdurre il rischio di speculazione sull’immobile”.  Il consigliere ha quindi sottolineato “la condivisione dell’ordine del giorno che chiede una modifica della norma a vantaggio di tutti”.

Per Vincenzo Walter Stella di Sinistra per Modena la modifica introduce una “opportunità iniqua socialmente e dannosa per il nostro comune”. Il consigliere ha evidenziato che “non è una buona soluzione aver individuato due scaglioni legati solo alle dimensioni degli alloggi, senza tener conto della zona in cui sono costruiti, che corrisponde a valori anche molto diversi, né alla qualità architettonica. Con le minori entrate da riscatti – ha aggiunto – verranno a mancare risorse al Comune per rilanciare nuove iniziative di politiche abitative”.

Per il Pd, Diego Lenzini ha evidenziato che “come Amministrazione siamo costretti ad adempiere a leggi sovraordinate, ma così facendo andiamo a minare le politiche abitative che hanno contraddistinto Modena per qualità. I Peep non sono politiche rivolte a famiglie in difficoltà ma destinate alle famiglie per contribuire a un loro progetto di vita. Soprattutto in una fase come questa, in cui si abbandona la logica di espansione a favore della rigenerazione, il patrimonio Peep è particolarmente importante perché, se non riscattato, garantisce continuità a un circuito virtuoso con l’offerta di immobili a prezzi convenzionati. Per questo – ha concluso – questa legge è scellerata e dobbiamo tutti far pressioni il più possibile a Roma affinché venga corretta”. Marco Forghieri ha evidenziato la distinzione tra Peep e case popolari e ha sottolineato che “difficilmente da altre parti c’è stato uno sviluppo dei Peep forte come a Modena, città nella quale i prezzi degli alloggi non sono bassi ed è difficile riuscire a garantire il diritto di accesso alla casa. L’Amministrazione non avrà più a disposizione terreni su cui costruire e non potrà indirizzare gli incassi dei riscatti Peep nel recuperare l’esistente. Credo che il segnale compatto che lancerà il Consiglio sarà di aiuto ma si dovrà dare fondo a tutta la creatività possibile e alle migliori pratiche amministrative perché non possiamo permetterci di non avere alternative tra affitto ed edilizia privata”. Il capogruppo Antonio Carpentieri ha evidenziato che “esiste il rischio concreto che questa attuazione di legge porti un effetto distorsivo del mercato: con il cambio dei parametri – ha spiegato – è possibile che entri nel mercato una certa quantità di alloggi a un prezzo alto al posto di alloggi a prezzi di edilizia convenzionata e questo può contagiare il mercato alzando anche i prezzi degli altri alloggi”. In dichiarazione di voto, inoltre, Carpentieri ha sottolineato che “l’approvazione della delibera è un atto formale dovuto in recepimento di una legge; credo si sia capito però che nessuno in quest’Aula è felice di questa legge”.

Anche Giovanni Silingardi (Movimento 5 stelle) ha parlato di “atto dovuto e di senso di responsabilità, pure giuridico, nella votazione della delibera”, che però va a toccare un circolo virtuoso facendo venire meno il patrimonio Peep”. Il consigliere si è detto a favore della mozione e ha evidenziato che “è importante la sollecitazione a recuperare idee alternative per l’accesso alla casa, soprattutto in un momento in cui non si fa più espansione. A prescindere da come andrà questa vicenda, invito l’Amministrazione a trovare misure e idee che consentano di portare a Modena ancora politiche attive per la casa”, ha concluso dando disponibilità a collaborare.

Per Paola Aime (Europa verde-Verdi) il Consiglio, votando la delibera, si trova “schiacciato tra una decisione sovracomunale che non rispetta l’azione delle Amministrazioni comunali a favore del diritto alla casa per i ceti medi, e la responsabilità di recepire la normativa”. La mozione, comunque, “cerca di mitigare una normativa che causa un danno economico al Comune – ha aggiunto – e rischia di turbare l’equità che caratterizzava le politiche per la casa”.

Camilla Scarpa (Sinistra per Modena) ha annunciato voto a favore motivandolo con il fatto che “l’Amministrazione è tenuta a uniformarsi alla normativa nazionale, nonostante la stessa legge presenti criticità”. La consigliera ha poi annunciato l’impegno del gruppo “per favorire il cambiamento che distorce lo strumento dei Peep e le logiche con cui è stato applicato su questo territorio”.

Intervenendo nel dibattito, l’assessora alle Politiche abitative Anna Maria Vandelli ha evidenziato che “il modello sviluppato in oltre 50 anni di attività non si può più basare sulla concessione di aree e sull’assegnazione in diritto di superficie” e “con queste modifiche cade un elemento cardine delle nostre politiche abitative: il principio della restituzione alla base del sistema dei riscatti. Nel momento in cui la famiglia voleva la piena proprietà del proprio alloggio restituiva una parte del vantaggio che gli aveva permesso di accedere alla casa, mentre da domani, con questa misura iniqua, non ci sarà più redistribuzione. Ci dovremo confrontare con una forte contrazione delle politiche abitative attive, che noi non vogliamo: per questo stiamo già lavorando e cercheremo di pensare a nuovi modelli per mantenere alta l’attenzione verso il diritto all’accesso alla casa, soprattutto per famiglie che non riescono ad accedervi a libero mercato”.

Il presidente del Consiglio comunale Fabio Poggi ha osservato che l’introduzione della normativa “causa un impoverimento dell’intero patrimonio dell’ente locale, non solo quello Peep”, sottolineando quindi che quella effettuata dal legislatore “è una scelta grave”. Ricordando comunque il “dovere dell’Assemblea” nel votare la norma, il presidente ne ha sottolineato i profili di “iniquità per tutti i cittadini, non solo per l’Amministrazione comunale, perché incide pesantemente sulle politiche abitative della città”.

Nella sua replica, l’assessora Lucà Morandi ha spiegato che l’aumento a 850 euro dei costi amministrativi per le procedure di modifica della convenzione “non è legato alla nuova normativa” da cui scaturiscono i cambiamenti al regolamento per i riscatti degli alloggi Peep, ma si tratta di “un adeguamento connesso al costo del lavoro per il servizio. L’ultimo aggiornamento – ha precisato – risaliva agli anni Novanta”.