Immobiliare, a Modena si vendono sempre meno case e i prezzi salgono ancora

“Nel corso del 2023 e nei primi mesi del 2024, il mercato residenziale a Modena ha fatto registrare una flessione rispetto all’anno precedente. Le compravendite residenziali hanno subito una flessione piuttosto marcata. La convergenza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo e la velocità di assorbimento sono stati i due indicatori che hanno sostenuto il mercato, non avendo subito riduzioni tra il 2024 e il 2023. Al contrario, l’intensità della domanda, l’andamento delle compravendite e la dinamica dei prezzi, sono tutti indicatori in flessione”.

E' il quadro della situazione modenese che viene tratteggiata dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2024 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi.

Il mercato residenziale

Il comparto residenziale modenese conferma al termine del 2023 il rallentamento già osservato nel 2022. Tale situazione si traduce in un calo delle transazioni del -8,4% pari a circa 2.350 transazioni. "La difficoltà di accesso al credito ha spinto numerose famiglie verso il mercato della locazione e attualmente la domanda è divisa esattamente a metà tra il mercato della compravendita e dell’affitto", spiega Nomisma.

I prezzi di compravendita delle abitazioni usate risultano ancora in lieve crescita sull’anno (+1,6% la media urbana) con una notevole differenza tra centro (+2,9%) e periferia (1,0%). Nonostante tale trend, lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo risulta basso per le abitazioni di nuova costruzione, per quelle usate si assiste ad una maggiore rigidità (Lo sconto rimane invariato all’8%).

Stabili anche i tempi di vendita 5,5 mesi in media, sia per le abitazioni usate sia per le nuove realizzazioni. La crescita della domanda per la locazione ha portato ad un aumento dei canoni nell’ordine del 3% (variazione annuale). Per concludere una trattativa sono necessari 1,3 mesi per le abitazioni nuove e 1,1 mesi per gli alloggi usati. Il maggiore aumento dei canoni rispetto ai prezzi ha spinto nuovamente al rialzo la redditività lorda da locazione che si è attestata al 4,8% in media.

Le previsioni sul mercato residenziale

Nel corso del 2024 gli operatori si attendono un anno stabile per quanto riguarda i prezzi di compravendita con un’ulteriore contrazione delle compravendite. Nel mercato della locazione, invece, si stima un aumento dell’attività contrattuale e dei canoni di locazione.

Il mercato non residenziale

Nel corso del 2023, il mercato direzionale ha fatto registrare un lieve aumento dell’offerta al quale non è corrisposto un interesse della domanda. I prezzi sono aumentati (+1,1% sull’anno), con uno sconto sul prezzo richiesto che in media ha raggiunto il 12%. Stabili i tempi medi di vendita (11 mesi), valore tra i più elevati rispetto alla media nazionale. Sul fronte della locazione, i canoni sono aumentati dello 0,9% nell’arco degli ultimi 12 mesi senza modificare particolarmente la redditività da locazione che si è assestata al 4,8% in media.

I tempi medi di locazione si sono ridotti passando dai 7,5 ai 7 mesi. Il mercato dei negozi di Modena ha fatto registrare un’offerta ancora stabile, mentre la domanda si è sempre più ridotta rispetto ai mesi passati. I prezzi continuano ad aumentare dell’1,2% su base annua, dopo il 2,4% dell’anno scorso. Tale rallentamento nella crescita dei valori di compravendita ha spinto al rialzo il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo che ha raggiunto il 12% in media. I tempi di vendita, invece, si riducono a 10 mesi in media. L’analisi del comparto dell’affitto fa emergere un andamento dei canoni ancora positivo (+1,1% sull’anno) con una redditività lorda da locazione stabile al 6,8%. Infine, i tempi medi di locazione si sono ridotti dai 7,5 ai 6,5 mesi in media, segnale di una maggiore vivacità del mercato della locazione.