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Via della Valle: a rischio la riqualificazione del Direzionale Manfredini

Il capogruppo Pdl in consiglio provinciale Dante Mazzi ripercorre il passato recente dello stabile: la perdita di vantaggi fiscali per la proprietà dell'"Alcatraz" farebbe lievitare il prezzo a metro quadro rendendo difficile la vendita di spazi

Nota - Questo comunicato è stato pubblicato integralmente come contributo esterno. Questo contenuto non è pertanto un articolo prodotto dalla redazione di ModenaToday

Sono passati oltre due anni da quando l'assessore Sitta illustrò in consiglio comunale i progetti di riqualificazione dell'ex direzionale Manfredini, meglio conosciuto come Alcatraz e già sede del Banco San Geminiano e San Prospero. Si trattava di una modifica al Prg che avrebbe permesso di realizzare palestre, uffici e locali commerciali al proprietario dell'immobile, una società di gestione del risparmio denominata Numeria sgr con sede a Treviso. Ad oggi tutto è come prima e nel vecchio direzionale, salvo qualche crepa in più, nessuna traccia di palestre, piscine e uffici. Come mai? Cosa pensa di fare la proprietà, che evidentemente fu abbastanza convincente con i referenti del Comune quando chiese - e ottenne - una variante al PRG per realizzare opere a tutt'oggi ancora sulla carta?

Per capirlo può essere utile dare un'occhiata al sito della Sgr, dal quale risulta che al 30/06/11 (ultimi dati disponibili) il Fondo Sviluppo Immobiliare ha un capitale di Euro 33,8 milioni, corrispondenti al valore dell'ex direzionale Manfredini, unico immobile che ha in portafoglio, acquisito dalla banca ad un prezzo "significativamente inferiore" a quello a suo tempo pagato dalla stessa banca. Come si legge sul sito della Sgr, la principale iniziativa del fondo (sarebbe più corretto dire l'unica) è il recupero e la ristrutturazione di un complesso immobiliare a destinazione commerciale sito in Modena (il “Manfredini” appunto).

Ora, come già osservato, è tutto fermo e non si vede traccia dei promessi interventi di ristrutturazione. È noto però, tra gli addetti ai lavori, che sul mercato è in arrivo una maxi liquidazione di fondi immobiliari. Secondo una recentissima indagine Bankitalia (vedasi Il Mondo del 17/02/12) circa 60 su un totale di 300 fondi immobiliari hanno scelto di uscire dal mercato prima della loro scadenza naturale, un dato che fa prevedere - tra l'altro - nei prossimi cinque anni, una liquidazione di asset immobiliari per circa 4,6 miliardi, pari all'attivo dei fondi immobiliari in liquidazione. Il motivo di ciò sta nell'entrata in vigore della norma antielusiva contenuta nel decreto 78 del maggio 2010 (governo Berlusconi) in materia di tassazione dei fondi immobiliari, che esclude dal regime agevolato con aliquota del 20% tutti i fondi a scarsa diffusione presso il pubblico degli investitori. In pratica il decreto, con evidenti finalità antielusive, ha messo fuori gioco tanti fondi immobiliari creati ad hoc come schermi i quali, di fronte al nuovo regime fiscale (non agevolato) trovano più conveniente liquidare il fondo.

C'è da chiedersi se tra questi fondi rientri anche lo Sviluppo Immobiliare di Numeria, circostanza possibile, laddove la forma statutaria - di fondo comune anziché di società per azioni o a responsabilità limitata - sia stato utilizzato dagli effettivi acquirenti dell'immobile per ottenere, attraverso un'accorta pianificazione fiscale in precedenza perfettamente legale, un minor carico fiscale. In pratica, considerando un'imposizione standard del 35% circa in capo ad una società di capitali, si tratterebbe di un risparmio d'imposte del 15% degli utili lordi.

In caso affermativo c'è da chiedersi che fine farà l'immobile, la famosa piscina Virgin e il Prg approvato apposta dal Comune che, secondo indiscrezioni di stampa, vi avrebbe piazzato i propri uffici a seguito di un "vero bando di gara" per usare le parole dell'assessore Poggi. È evidente che, alla luce del nuovo trattamento fiscale, i conti di Numeria quadrerebbero solo a fronte di un incremento del prezzo di vendita del 23%, ovvero - considerando i 5000 mq. prospettati dall'assessore Poggi - circa 3 milioni di Euro in più agli attuali prezzi di mercato (circa 2500 Euro/mq). O chissà, forse la perdita dei vantaggi fiscali farà venir meno la convenienza di tutta l'operazione? Se così fosse sarebbe veramente imbarazzante per la giunta Pighi.

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